Что происходит с ипотечной квартирой при банкротстве?

ОтЮлия Маркеева

Коротко: квартиру, скорее всего, продадут. Ипотечная квартира — это залог. На неё не распространяется правило о неприкосновенности единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ). При банкротстве должника квартира переходит в конкурсную массу, продаётся с торгов, выручка идёт в первую очередь залогодержателю — банку. Что остаётся (если остаётся) — распределяется между остальными кредиторами и должнику.

Это базовый сценарий. У него есть оговорки и развилки, и не во всех случаях квартира уходит безусловно. Дальше — про пять реальных вариантов исхода и про то, от чего исход зависит.

Почему ипотечную квартиру забирают, даже если она единственное жильё

Иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ) — это правило, которое запрещает обращать взыскание на жилое помещение, в котором проживает должник и его семья, если оно — единственное. Но это правило работает не на всё.

Из-под иммунитета выведены два случая:

  1. Жильё, заложенное по договору ипотеки, — на него можно обращать взыскание (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
  2. Дорогостоящее жильё, явно превышающее по характеристикам разумные потребности должника, — здесь практика складывается через институт «замещающего жилья», но это отдельная тема.

Иными словами: если квартира куплена в ипотеку, и долг по этому кредиту не погашен, банк-залогодержатель имеет приоритетное право на удовлетворение требований из стоимости квартиры. Банкротство ничего в этой части не отменяет — оно лишь меняет процедуру: вместо обычного исполнительного производства квартира продаётся через торги в рамках дела о банкротстве.

Пять реальных сценариев

Сценарий 1. Квартира продаётся с торгов, остаток ипотеки гасится из выручки. Самый частый вариант. Финансовый управляющий выставляет квартиру на торги (стартовая цена — рыночная по оценке, обычно с дисконтом 10–20%). Если торги состоялись, выручка распределяется так: 80% — залогодержателю (банку); 15% — на удовлетворение требований кредиторов 1-й и 2-й очереди (алиментные обязательства, зарплатные долги — если есть); 5% — на расходы по процедуре. Если после погашения ипотеки осталась сумма — она идёт в общую конкурсную массу.

Сценарий 2. Торги признаны несостоявшимися — банк забирает квартиру в счёт долга. Если на первые торги не пришёл ни один покупатель, цена снижается на 10% и проводятся повторные. Если и они не состоялись, банк-залогодержатель вправе оставить квартиру за собой — обычно по цене на 25% ниже первоначальной оценки.

Сценарий 3. Банк отказывается оставить квартиру себе — она исключается из конкурсной массы. Если торги не состоялись, и банк не воспользовался правом оставить квартиру за собой — есть редкая, но рабочая позиция: квартира исключается из конкурсной массы и остаётся за должником, при этом долг по ипотеке списывается. Эта позиция была закреплена ВС РФ (обзор практики, 2019).

Сценарий 4. Совершено мировое соглашение с банком. В рамках процедуры банкротства допустимо мировое соглашение с залогодержателем: банк может согласиться сохранить ипотеку (т.е. не выставлять квартиру на торги), если должник продолжит её обслуживать. Это рабочий вариант, если должник вышел в банкротство из-за необеспеченных долгов (потребкредиты, МФО), а ипотеку всё это время платил исправно. Но согласие банка нужно — без него вариант не реализуется.

Сценарий 5. Реструктуризация долгов. Реструктуризация в рамках банкротства (ст. 213.14 127-ФЗ) — это план, по которому должник в течение трёх лет постепенно гасит часть долгов. Если в плане предусмотрено сохранение ипотеки и нормальное обслуживание этого кредита, квартира остаётся.

Когда вариант с сохранением реалистичен

Сохранить ипотечную квартиру в банкротстве реально, если:

  • ипотека обслуживается без просрочек;
  • основной массой долгов являются необеспеченные обязательства (карты, МФО, потребкредиты);
  • у должника есть текущий доход для продолжения платежей по ипотеке;
  • банк-залогодержатель готов к мировому соглашению или не возражает против реструктуризации.

Не реалистичен — если по самой ипотеке уже есть просрочка более 3 месяцев и банк подал на обращение взыскания. Тогда квартира уйдёт почти наверняка.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние

Распространённое заблуждение: «у нас прописан ребёнок, банк не имеет права забрать квартиру». Это не так. Прописка несовершеннолетнего сама по себе не блокирует обращение взыскания на ипотечное жильё. Что она даёт — это обязательное участие органа опеки и попечительства в процедуре, а также возможность отсрочки выселения (но не отмены продажи).

Маткапитал, использованный при покупке ипотечной квартиры, — отдельная история. Это не отменяет залог, но создаёт обязательство наделить детей долями в квартире. Если квартира продаётся в рамках банкротства без выделения долей, у детей возникает право требования к должнику в денежной форме — это вопрос отдельного спора и часто доходит до прокуратуры.

Что не работает

  • «Подарю квартиру маме перед банкротством». Сделки за последние три года перед подачей заявления оспариваются финансовым управляющим. Дарение в адрес родственника по любой стоимости — почти гарантированное оспаривание.
  • «Перепишу квартиру на жену по соглашению о разделе имущества». Тоже оспоримо, особенно если соглашение подписано в течение года перед банкротством.
  • «Продам квартиру по заниженной цене». Если цена ниже рыночной, сделка тоже оспоримая.

Резюме

  1. Ипотечную квартиру в банкротстве, как правило, продают.
  2. Иммунитет единственного жилья на ипотечную квартиру не распространяется.
  3. Прописка детей и маткапитал не блокируют продажу.
  4. Сохранить квартиру можно через мировое соглашение с банком или реструктуризацию.
  5. Сделки по выводу квартиры из массы за 3 года до банкротства оспариваются.
  6. Если торги не состоялись и банк отказался — есть редкий, но рабочий путь сохранить квартиру.

Если вы рассматриваете банкротство и в семье есть ипотека — посмотрите также, можно ли мужу и жене вместе пройти банкротство, и могут ли отнять единственное жильё, если оно не в ипотеке.

Похожие записи